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Enteignung


Enteignungsverfahren

Einen Antrag auf Enteignung kann der Projektträger bei der Enteignungsbehörde stellen. Voraussetzung ist, dass die betroffenen Grundstückseigentümer oder Inhaber sonstiger Rechte ein angemessenes Kauf- beziehungsweise Entschädigungsangebot ausgeschlagen haben.

Antrag auf Enteignung

Bei Enteignungsverfahren nach dem Baugesetzbuch (BauGB) reicht der Projektträger den Antrag auf Enteignung bei der Gemeinde, in deren Gemarkung das zu enteignende Grundstück liegt, ein (Annahmestelle). Enteignungsbehörde ist auch hier die Bezirksregierung.

Der Antragsteller muss in dem Antrag auf Enteignung insbesondere

  • das Wohl der Allgemeinheit begründen,
  • die zu enteignenden Gegenstände bezeichnen sowie
  • die Beteiligten mit Namen und Anschrift angeben,
  • den Antrag in dreifacher Ausfertigung plus je ein Exemplar für jeden Beteiligten einreichen.

Sämtliche Angaben entnehmen Sie bitte dem „Merkblatt für den Antrag auf Enteignung“ im Downloadbereich.

Anhörung

Mit einer Anhörung ermöglicht die Enteignungsbehörde den Beteiligten nach Eingang der Antragsunterlagen ihre Standpunkte darzulegen.

Grundstückseigentümer sollten spätestens in der Anhörung angeben, ob Miet- oder Pachtverhältnisse für das betroffene Grundstück bestehen.

Beteiligte

Beteiligte in einem Enteignungsverfahren sind insbesondere

  • Antragsteller (in der Regel ist das der Projektträger, zum Beispiel die Straßenbaubehörde oder die Kommune),
  • Eigentümer,
  • Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen Rechtes (zum Beispiel Wegeberechtigte, Altenteilsberechtigte),
  • Inhaber eines nicht im Grundbuch eingetragenen Rechtes, wenn sie ihre Rechte bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung anmelden (zum Beispiel Pächter, Mieter), und
  • die Gemeinde.

Wertgutachten

In der Regel bewertet der zuständige unabhängige Gutachterausschuss für Grundstückswerte oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter im Auftrag der Enteignungsbehörde in der Regel das Grundstück.

Das Wertgutachten berücksichtigt mit der Entschädigungshöhe den durch die Enteignung eingetretenen Rechtsverlust und andere durch die Enteignung eingetretenen Vermögensnachteile. Dies kann zum Beispiel die Wertminderung einer Restfläche sein.

Die Enteignungsbehörde versendet das Wertgutachten an alle Beteiligten.

Auf Basis des Wertgutachtens versucht die Enteignungsbehörde erneut, eine Einigung zwischen den Parteien zu erreichen.

Ladung zur mündlichen Verhandlung

Können sich der Betroffene und der Projektträger nicht einigen, leitet die Enteignungsbehörde das Enteignungsverfahren ein. Sie lädt die Beteiligten dafür zur mündlichen Verhandlung förmlich ein. Die Ladungsfrist beträgt einen Monat. Das heißt die Beteiligten haben gut vier Wochen Zeit, sich auf den Termin vorzubereiten. Während der Ladungsfrist können weitere Unterlagen nachgereicht und Stellungnahmen oder Erklärungen abgegeben werden.

Enteignungsvermerk

Die Enteignungsbehörde ersucht das Grundbuchamt, in das Grundbuch des betroffenen Grundstücks einen Enteignungsvermerk einzutragen.

Für das Grundstück mit Enteignungsvermerk benötigen Berechtigte nun für bestimmte Grundstücksgeschäfte die Zustimmung der Enteignungsbehörde.

Der Enteignungsvermerk wird nach Abschluss des Verfahrens wieder gelöscht.

Öffentliche Bekanntmachung

Die Einleitung des Enteignungsverfahrens und den Termin der mündlichen Verhandlung macht die Behörde in der Regel auch ortsüblich öffentlich bekannt. Mit der öffentlichen Bekanntmachung kann sie eventuelle Drittberechtigte ermitteln.

Mündliche Verhandlung

Auch wenn die Ladung zur mündlichen Verhandlung öffentlich bekanntgemacht wird, ist die Verhandlung kein öffentlicher Termin. An der mündlichen Verhandlung dürfen nur die Beteiligten und ihre Bevollmächtigten teilnehmen.

In der mündlichen Verhandlung versucht die Enteignungsbehörde unter Erörterung der Sach- und Rechtslage zwischen den Parteien zu vermitteln und eine für alle Seiten tragbare Lösung zu finden. Dabei wird diskutiert über:

  • die grundsätzliche Zulässigkeit der Enteignung,
  • über das notwendige Maß und
  • über Entschädigungsfragen.

Einigung

Kann eine Einigung erzielt werden, beurkundet die Enteignungsbehörde diese. Die Einigungsurkunde entspricht einem notariellen Vertrag und muss Angaben enthalten

  • zur Eigentumsübertragung oder zur Belastung des Eigentums und
  • zur Höhe der Entschädigung.

Teileinigung

Können sich die Beteiligten nur über den Übergang beziehungsweise die Belastung des Eigentums einigen, jedoch nicht über die Höhe der Entschädigung, so kann dies in Form einer Teileinigung beurkundet werden. Die Entschädigungshöhe klärt die Enteignungsbehörde dann im weiteren Verfahren.

Enteignungsbeschluss

Wenn keine Einigung zwischen den Parteien zustande kommt, entscheidet die Enteignungsbehörde durch Beschluss. Der Enteignungsbeschluss ist ein Verwaltungsakt.

Wird dem Antrag stattgegeben, regelt der Enteignungsbeschluss

  • die Rechtsänderungen (zum Beispiel Eigentumsübergang, Belastung des Grundstücks mit einem Recht) und
  • die hierfür zu leistende Art und Höhe der Entschädigung.

Die Enteignungsbehörde orientiert sich bei der Festsetzung der Entschädigungshöhe in der Regel an dem Wertgutachten.

Weiterhin enthält der Enteignungsbeschluss eine Frist, innerhalb der das Grundstück zu dem vorgesehenen Zweck verwendet werden muss.

Die Ausführungsanordnung

Die Enteignungsbehörde erlässt eine Ausführungsanordnung, um den Zeitpunkt der Rechtsänderung zum Beispiel für den Eigentumsübergang zu bestimmen. Die Ausführungsanordnung kann von allen Beteiligten beantragt werden.

Voraussetzung ist, dass

  • der Enteignungsbeschluss nicht mehr anfechtbar ist und
  • die Enteignungsentschädigung gezahlt wurde.

Die Ausführungsanordnung ist ein Verwaltungsakt und geht allen Beteiligten zu. Ist sie unanfechtbar geworden, veranlasst die Enteignungsbehörde beim zuständigen Grundbuchamt,

  • die Rechtsänderung (zum Beispiel Eigentümerwechsel, Grundbuchbelastung) zu dem in der Ausführungsanordnung festgesetzten Tag in das Grundbuch einzutragen und
  • den bei Einleitung des Enteignungsverfahrens eingetragenen Enteignungsvermerk zu löschen.

Rechtsbehelf

Den Enteignungsbeschluss und die Ausführungsanordnung können Betroffene gerichtlich überprüfen lassen. Die Rechtsbehelfsbelehrung führt auf, welcher Rechtsbehelf bei welcher Stelle einzureichen ist. Hierzu haben die Betroffenen einen Monat Zeit. Die Rechtsbehelfsbelehrung ist der Entscheidung beigefügt.

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